建設業と隣接する不動産業において、改正宅地建物取引業法(宅建業法)が2022年5月18日に施行され、インターネット経由で不動産取引が完結することが可能になるという大きな動きがありました。本記事では改正のポイントや、どのような点に注意すべきかについて解説をさせていただきます。
近年では、さまざまな業界で『DX（デジタルトランスフォーメーション）』への取り組みが加速しています。キャッシュレス決済も少しずつですが日本でも浸透しており、今やスマホ一つあれば大概のことはこなせる時代に。ところが、そんな時代にあって不動産業界はこれまで重要事項説明書や37条書面等について「紙による交付」が義務付けられていたため、電子契約化が遅れていました。
これまでは、不動産を探していたら不動産仲介業者の店舗に足を運び、物件を探してもらい、気に入った物件を見つけたら、最終的に契約・決済するために再度店舗を訪れるという流れになるのが一般的なイメージではないでしょうか。
しかし、2022年5月18日に「宅地建物取引業法施行規則」が一部改正され、これらについて「紙による交付」が不要となったため、不動産取引の場面でも、今後、電子契約化が進んでいくと考えられています。これが、今回お話しするネット不動産取引です。
詳細な改正内容については国土交通省のHPに記載されておりますので、そちらをご覧ください。
法改正において具体的にオンライン化が可能となったのは、図で示した工程となります。ご覧の通り、ほぼ全ての書類において今まで必要だった宅地建物取引士の押印を廃止したうえで、電子メール、Webページからのダウンロード、USBメモリなどで交付できるようになりました。
宅建業法上ペーパーレス化できる領域が格段に広くなったことに加え、デジタル改革関連法では、借地借家法や建築業法においても同様の動きが進んでおり、不動産関連取引において、紙離れが一気に加速することが予想されます。
それでは、不動産取引がオンライン化するとどのような恩恵があるのでしょうか。今回は、宅建業者と、買主・売主の2つの視点から考えてみたいと思います。
次に宅建業者側のメリットとしては、これまで多くの時間を割いてきた書類の印刷や押印、製本作業から解放されることが挙げられます。これによって業務効率の向上はもちろん、劣化や紛失リスクの高い紙媒体と比較して管理コストが下げられたことも、業務負担の軽減につながっていくことが期待されます。
ネット不動産というくらいなので、宅建業者と買主・売主の双方にとって最も大きなメリットこそ移動や対面にかかるコストです。これまでは宅建業法上、直接重要事項の説明や書類への押印のため、遠方であっても契約の際には現地へ足を運ぶ必要がありました。ですがオンラインであれば売買する方は自宅で説明を受けることができ、宅建業者も会議室の手配が不要となります。
また、一般的な契約と違い、不動産取引にはオーナーや仲介業者など多くの人間が関わるため、各々が資料の受け渡しなどに時間を要していました。ネット不動産を利用するとこうした問題も解決され、契約完了までのスピード感も大幅に上昇します。
今回の法改正は基本的に業界としてメリットの大きいものであると言えますが、部分的には注意しておかなければならない点もあると考えておいた方がよいでしょう。
まず気をつけたいのが、電子契約を行うには、買主・売主ならびに金融機関などの取引関係者すべての合意が必要という点。一部でもオンライン化に対応していなければ対面での取引にせざるを得ないため、まだ広く業界で浸透していない段階では難しいのも現実です。
また、宅建業者は買主・売主の環境も詳しく確認する必要があります。例えば
・重要事項説明書をダウンロードしてもらう形式の場合、その形式に対応可能か
・提供する電子書面が改変されていないかどうかの確認が可能か
・宅建業者が利用する予定のソフトウェアに対応可能か
など、上記は確認事項の一例ですが、これらに該当していない場合にもやはりオンラインでの取引を進めることはできません。このように、せっかく制度が進んだものになっても、関わる事業者がそれに対応できていないと無駄になってしまいますので、早急な変革が求められています。
先ほど資料を電子化することでの管理の容易さを挙げましたが、情報を一覧にして見るという点では紙媒体が優れている場合もあります。これは雑誌やカタログなどでも言われており契約に限った話ではありませんが、不動産契約では特に膨大な資料を扱うため、電子媒体に慣れていない人ほど違いを大きく感じるでしょう。
今回の法改正以前から、他の分野では日本でも既に電子契約サービスが活発に利用されています。これらはオンラインで契約を完結できるサービスでありながら押印した契約文書と同様に証拠力が認められており、コロナ禍では急速な広がりを見せてきました。国内に電子契約サービスは数多くありますが、その中でもクラウドサインとGMOサインは代表的な2社であると言えます。どのサービスにも得意・不得意がありますが、知名度が高ければクライアントの安心感にもつながっていくため、まずは大手サービスの利用を検討してみるのが無難でしょう。
国内では既に不動産の電子契約が行われた事例の報告も。内容はGOGEN株式会社が提供する電子契約サービス「RELEASE（レリーズ）」と、先ほどご紹介したクラウドサインを用いて、不動産仲介業者のiYell株式会社が仲介を行うという3社のPRも含む形で行われました。
さらに、本契約はなんと法改正当日である2022年5月18日に不動産電子契約を締結されており、GOGEN株式会社曰く日本初の事例ということです。それだけ業界にとってインパクトのある出来事ということで、今後も同様の動きが広まっていくことが予想されます。
今回は宅建業法の一部改正によって可能となった、ネット不動産についてご紹介しました。不動産の売買や賃貸は、どんな人、どのような会社でも行う可能性がある取引です。この機会に宅地建物取引業法とはどのような法律か、また、今回の改正で何が変わったかを再確認してみてはいかがでしょうか。